Om oss

ASW Eiendom (ASWE) er et arbeidsbegrep for eiendomsengasjementet til AS Wara (ASW), basert i Bergen. Selskapet ble stiftet i 2008 av Kenneth Audestad Seim Wara, og har som formål å drive med langsiktig utvikling, drift og utleie av eiendom med hovedfokus på leiligheter og kombinasjonslokaler / næringslokaler.

Vi er et lite foretak - ikke store i hverken antall gårder eller antall kvadratmeter - men vi er dedikerte i våre engasjementer, og investerer med en blanding av sunn fornuft, analyse og hjertet.

Idag driftes selskapet av Siri J. S. Wara og Kenneth A. S. Wara, med tilhørende støtteapparat. Beliggenhet er meget viktig for oss, og alle våre eiendommer kjennetegnes av å ligge i umiddelbar nærhet til alt av sentrumstilbud. Stor innsats legges i å opptre profesjonelt på alle plan, og vi er stolte av å være en tilstedeværende og engasjert huseier. Vi har de beste referanser. 

Du er hjertelig velkommen til å ta kontakt med oss for en hyggelig, uformell prat! Les mer om vår historie nedenfor. 

 

Vår historie

2020

2020 startet bra for oss, med hektisk program, og lite visste vi hva som lå foran oss... På eiendomssiden var vi dypt engasjert og opptatt med rehabiliteringsprosessen rundt Kaigaten 20. Et fascinerende prosjekt hvor det ble levet en perle av en bygård, som på alle mulige måter var sin plass i Kaigaten-rekken verdig! Allerede tidlig i byggefasen konkluderte vi leiekontraktene på såvel restaurantlokalene som kontorlokalene. Vi noterte oss gode innsalg og høyt trykk på byggsiden allerede tidlig i 1. kvartal, og ordrboken tegnet særdeles godt. I lys av fjorårets omfattende tap i byggselskapet, ble arbeidet med vesentlige justeringer og optimeringer på organisasjons-siden videreført, og utover perioden så vi konturen av en betydelig bedre driftsmodell.

12. mars 2020 - Norge stengte ned... Corona-krisen veltet over oss med full styrke, og Norge innførte de strengeste tiltak i fredstid for å få kontroll på pandemien. Organisasjonen vår, med datterselskaper, ble kastet inn i en uoversiktelig og dramatisk krise vi aldri har sett maken til. Det ble noen tøffe måneder med store endringer og enorme tilpasninger. Økonomisk ble perioden utfordrende, spesielt da flere av våre leietakere fikk et akutt behov for bistand og henstand. Etter beste evne forsøkte vi å hjelpe - gitt de forutsetningene vi hadde på det rådende tidspunkt.

Da sommeren omsider kom, begynte ting så smått å stabilisere seg. Ved inngang til juli måned var det med stor glede og stolthet vi kunne se Munken Bistro åpne dørene på sin splitter nye restaurant her hos oss i Kaigaten 20! På vei inn i sommeren kunne også bygg-selskapet notere seg at den verste "baugen" så langt lå bak oss, og vi begynte å se konturen av å komme tilbake i full produksjon.

Vi spenner oss fast og krysser fingrene for et roligere 2. halvår...

Bilde: fra den ny-åpnede kaffebaren vår i Kaigaten no 12 - "Kaigaten Kaffebar". Nydelig lokale. Nydelig stemning. Nydelig kaffe! Velkommen! :) 

2019

2019 var et innholdsrikt år, som bød på såvel store oppturer, samt noen nedturer.

Byggefirmaet vårt hadde et voldsomt år, og allerede halveis gjennom året så vi en vekst som bikket 100%. Totalt gjennom året økte staben med over 20 mann, og dertilhørende utstyr og systemet. Vi gikk hardt ut på offentlige anbud, og landet flere store prosjekter både for privatmarkedet og proff / offentlig marked. Administrasjonen vokste også godt, og hovedkontoret vårt i Kaigaten 12, 14 og 16 slik vi kjenner det idag ble et faktum. Den voldsomme veksten medførte også en del utfordringer naturligvis, og kombinert med krevende offentlige anbud endte vi året med et betydelig tap. Selskapet ble re-kapitalisert ved en rettet emisjon, og dertil skodd for videre sunn drift. Selskapet landet vekstbanen sin, og fokus innover i 2020 var driftsoptimalisering og marginfokus slik at mer av foretakets potensial kunne høstes.

På eiendomssiden var vi aktive i 2019. Det var med stor glede vi etter flere års dialog omsider landet naboeiendommen Kaigaten no 20 ila våren. Ut 2019 holdt thairestauranten MaMaThai stand (de hadde vært her i 25 år), mens vi arbeidet med regulering og byggesøknad. I oktober 2019 landet vi komplett rammetillatelse for total ombygging av Kaigaten no 20, og gikk videre igang med dette arbeidet på nyåret 2020. Her bygde vi en moderne og inspirerende restaurant i 1.etg, lekre kontorer i 2.etg samt en nydelig penthouse-leilighet i 3.etg med tilhørende takterrase.

Vår satsning og involvering i Bergen Brunsj viste seg så langt å være en suksess, og konseptet samt lokaliteten ble meget godt mottatt av publikum gjennom første driftsår. Tilpasninger ble gjort gjennom året, og kapasitetene til stedet ble gradvis utvidet. Dette muliggjorde en videre utvikling av menykonsept og matopplevelsen. I tillegg tilrettela vi for en utvidelse av vår satsning her i 2019; i Kaigaten no 12 bygde vi i desember om tidligere salong-lokaler til en splitter ny kaffebar; Kaigaten Kaffebar, en underavdeling av Bergen Brunsj. Planen var å åpne dørene i januar/februar 2020, og med stor suksess kunne vi se vårt bidrag med deilig kaffe og bakevarer til Bergenserne som travet forbi.

Desverre tillot ikke driftsåret nevneverdig arbeid på den maritime siden. Vi har holdt kontakten med noen av våre gamle, utvalgte kontakter, samt at et par prosjekter på offshore-siden er fulgt opp. Vi har et håp om å kunne bli mer aktive her igjen i 2021/2022.

Bilde: fra våre kontorer i Kaigaten 12, 14 og 16 hvor vi både driver vår eiendomsutvikling/forvaltning, og hvor administrasjon, prosjektledelse og salg for byggeforetaket vårt ASW Bygg AS har sitt hovedkontor. Her et stemningsbilde fra gjennomgang siste versjoner plantegninger ifm søknadsinnsendelse omhandlende Kaigaten no 20. 

2018

2018 dreide seg om bygg- og eiendom for vår del, og året var innholdsrik. ASW Bygg tok store steg fremover, og vokste fra i underkant av kr. 20 mio i omsetning, til over kr. 35 mio, og endte året med nesten 40 fast ansatte. Store investeringer ble gjort i så vel infrastruktur som merkevarebygging, og det er tydelig at det er en plass for oss i dette markedet. Med meget dyktige ansatte i så vel feltet som på kontorene våre i Kaigaten, har vi store og spennende planer fremover! På eiendomssiden var den totale rehabiliteringen av Kaigaten 14 og 16 vårt primær-prosjekt. Her pusset vi opp kontorer, penthouse-leilighet og ikke minst Restauranten "Bergen Brunsj" (BB) som tok sin plass i lokalenes 1.etg. Vi gikk inn med en symbolsk 34% eierandel i BB, for å bidra til å skape et spennende konsept i gaten, sammen med dyktige driftere. I nær dialog med Byantikvaren satte vi bygget tilbake til 20-30 tallets fantastiske fasade, og det ble gjennomgående lagt store kvaliteter inn i bygget. Over de senere årene har vi fått gleden av å være dypt engasjert i flere oppussinger og istandsettelse av unike eiendommer som vi senere solgte - erfaring som kom godt med i denne prosessen. Generelt et spennende og godt år for oss på eiendomssiden. 

Bilde: fasadebilde av eiendommene Kaigaten 14 og 16, etter endt oppussing. En fantastisk kombinasjonsgård med masse sjel og sjarme. 

2017

2017 var et år preget av omstilling og hardt arbeid inn mot såvel det maritime som bygg-satsningen vår. Octavian Maritime gjorde seg synlig i markedet, og var svært aktive innenfor bistand opp mot offshore-relatert virksomhet - en bransje som i dette året (og flere år med det) lå med brukket rygg. Vi hadde gleden av å jobbe tett med noen av de mest toneangivende rederiene i bransjen, og holdt et særdeles høyt aktivitetsnivå med store oppturer samt noen nedturer. Verdsettelse, finansiering, finansiell restrukturering, kapital-bistand og klassiske meglertjenester var vårt primære fokus. Med nære kontakter i Ålesunds-regionen var vi tett på flere av de store, norske stolthetene i subsea / offshore bransjen i denne perioden.

ASW Bygg vokstre kraftig i denne perioden. Vi investerte betydelige ressurser i alt fra folk til materialer, og det begynte å tegne seg et bilde av hvordan organisasjonen ville bli seende ut over de kommende årene. Vi beveget oss i denne perioden stadig mer over i proff-markedet, og begynte mot slutten av året så smått å arbeide opp mot offentlige anbud. Sentralgodkjenning og Mesterlogoen kom på plass i denne fasen, og et godt grunnlag for videre drift ble lagt. Ved utgangen av året telte det 21 fast ansatte i bedriften, med mye mer på planstadiet fremover.

Bilde: fra byggingen av Grand Canyon I og Grand Canyon II ved verft på mørekysten. Meget avanserte Subsea-skip, som vi jobbet mye med i den aktuelle perioden.

2016

2016 ble et merkeår for oss. Etter neste ti år i kompaniskap med Jansen innenfor shipping, var vi klare for å gå videre, hver for oss. Etter en fin prosess ble vi enige om at Jansen tok over våre maritime engasjementer i form av Atlas Gruppen, Atlas Chemical Tankers, Centurion Shipping m.fl. Shipping-satsningen ble omdøpt til "Atlas Java Gruppen", og Wara solgte seg helt ut av gruppen. Etter lenger tid med utfordrende markeder og ulike strategiske syn, var det en riktig beslutning, og vi ser tilbake på årene i kjemikalietank med stor glede. En spennende periode for oss, full av varierte, gode minner og erfaringer. I mai 2016 var vårt salg av Atlas Gruppen et faktum, og per 24.06.2016 var vi formelt utskrevet av aksjeeierboken. De beste ønsker videre til Jansen og hans familie.

Vårt ønske om en exit fra shipping hang også sammen med en konkret, økende iver og tro på eiendoms- og byggvirksomhet - og det var her vi ønsket å konsentrere våre ressurser. ASW Bygg AS ble stiftet i partnerskap med Sindre R. S. Risholm som ble med Wara i exiten fra Atlas-systemet. ASW Bygg var en videreføring av vårt entreprenørengasjement over de siste 6-8 årene, og vi tok med oss mange dyktige håndverkere og gode hoder over i en ny innpakning. Langsiktige, strategiske planer ble lagt med tanke på en konsentrert satsning innenfor bygg- og anleggsegmentet, og betydelige ressurser allokert. 

I tillegg til dette ønsket vi å pleie en del gamle og nye kontakter innenfor det maritime virket, og skipsmeglereforetaket / prosjektmegleren Octavian Maritime AS ble også etablert.

Bilde: fra Kaigaten 12 - det som etter salg av Atlas ble hovedkontorene til AS Wara (ASW), ASW Bygg (ASWB) og Octavian Maritime (OCTMAR).

2014-2015

2014 og 2015 ble endringenes år for Atlas-systemet. Vi startet sterkt og forsøkte samle oss godt etter overraskelsene på tampen av 2013. I Asia satset vi for fult, og arbeidet tett og godt med største private oljeselskap på Filipinene, Seaoil. Her hadde vi et omfattende samarbeid og en spennende vekstplan i tråd med deres egen vekst. Oljekrakk i Asia slo hardt ned i Seaoil, og butikken ble midlertidig redusert over natten. Vi holdt en solid flåte seilende Øst for Suez i denne perioden, og så på spennende prosjekter i turbulensen av finanskrisen - som fortsatt var sterk i denne regionen. Vi så derimot utover året og på vei inn i 2015 at vi var strukket ut over for mange markeder, og klarte ikke å betjene våre kunder effektivt med en mindre flåte enn hva vi tidligere disponerte. Vi valgte derfor - etter en lang og tung prosess - å trekke oss ut av regionen, og ved inngangen til 2015 forsøkte vi å re-etablere en solid standing i vårt kjernemarked: Europa-Baltic. Her hadde vi igjen god suksess, og planen vår virket; vi fant interessant tonnasje og vant spennende kontrakter. Igjen seilte vi aktivt på Baltic-TA, drevet av en større kontrakt med Koppers. Et joint-venture med Askøy-baserte Bergen Tankers resulterte i etableringen av Atlas Bergen Chartering (ABC), som fortsatt lever videre den dag i dag. Etter 8 år med finansiell-shipping-krise snudde endelig pilene sakte, og det var duket for et nytt "run", for de som følte suget. 

Bilde: Eierne av Atlas samt sjefene for Singapore-kontoret til Atlas, sammen med eierne av Seaoil, på besøk i Manilla, Filipinene.

2012-2013

2012 ble et ytterst krevende år for tank-verdenen, da verdensøkonomi gikk inn i den berømte "double-dip"en. Dette skapte store utfordringer også for Atlas, og vi var derfor spesielt godt fornøyd med enn 100% fornyelses-rate på hele vår kontraktsportefølje, kombinert med et par nye kontrakter i tillegg. Vi brukte deler av året til å trimme forretningsmodellen vår, samt økte vår tilstedeværelse på TA-markedet. Et pilotprosjekt omhandlende et Atlas-kontor i USA ble kjørt i 6 mnd, med akseptabel suksess. Utover året kom vi i mål med et omfattende strategisk samarbeid med Tokyo Marine / MOL, som var en stor milepæl i vår historie. Vi ble i denne prosess tildelt flere av TMs større stainless steel skip, og arbeidet iherdig med å bygge opp et system rundt disse. Dessverre for Atlas måtte vi vike vei for det senere større samarbeidet MILESTONE (Jo Tankers / Tokyo Marine), og så i den anledning i 2013 at vårt samarbeid med Japanerne tok slutt. Sammenfallende med Knutsen OAS sin igangsettelse av salg av sin Stainless kjemikalieflåte, valgte vi å redusere vår eksponering og satsning mot 20.000dwt stst segmentet. Ved utgangen av 2013 var det tydelig at det var store endringer på gang, i et shipping-marked som fortsatt lå med brukket rygg. Vi viste det ikke den gang da, men utgangen av 2013 markerte en slutt på de 5 sterke vekstårene til Atlas-systemet. 

Bilde: Carl Edward Jansen & Kenneth Audestad Seim Wara - eierne av Atlas m.fl - fotografert under Bergen Shipping Dinner 2013, på det innleide seilskipet MS LOYAL i anledning Atlas sitt arrangement. 

2010-2011

2010 og 2011 var meget hektiske år for oss på shipping-siden. Den finansielle krisen lå fortsatt tungt over markedene, og utfordret en nyetablering slik som vår. Vi fortsatte å bygge kontraktsvolumer, og ble kreative i seilingsmønstrene våre. Vi satte inn 10.000dwt skip i TA og Far East trade – noe som viste seg å bli en lønnsom affære i perioden. I løpet av året bygde vi opp en kontrollert flåte på hele 22 avanserte kjemikalieskip. Tilstedeværelse på de asiatiske markedene førte til etableringen av vårt Asia-kontor, og i et hyggelig shop-house i 136B Telok Ayer Street fikk Atlas sitt lokale kontor. Her hjemme i denne delen av verden, igangsatte vi et større strategisk samarbeid med Knutsen OAS Shipping i Haugesund, og bygde opp et fungerende seilingssystem rundt Seglems gjenværende kjemikalieskip. Før året var omme flyttet vi fra Xhibition midt i sentrum til nye kontorer på Laksevåg, da vi stadig var i vekst. Gjennom 2011 fortsatte den gode trenden, og vi reduserte vår eksponering mot kommersiell tyrkisk tonnasje, mens vi økte på med europeisk kontrollert tonnasje samt egne timecharterede enheter. Direkte innleid tonnasje telte raskt fire skip, totalt antall skip nærmet seg 30, og kontrakts-butikken ble videre utvidet Transatlantisk. 2011 var også året hvor Waras senere forretningspartner, Sindre R.S. Risholm, kom om bord og jobbet herfra tett med Wara.

Bilde: her ser vi skipet MT DUMLUPINAR (10.400dwt, Marineline, Ice 1A). Dumlupinar seilte lenge på TC hos oss, og var en av primær-bærerne for våre kontrakter (Methanol og Caustic Soda) i Europa / Baltic.

2008-2009

I 2008 bestemte Kenneth A. S. Wara seg for å bryte ut av Bergen Tanker Brokers AS / Anders Utkilens Rederi AS, sammen med tidligere forretningspartner Carl Edward Jansen. Bruddet skyldtes et ønske om å skape et kundeorientert rederi med en moderne tilnærming til skipsdrift. I denne anledning ble AS Wara etablert, som morselskap til Waras aktiviteter fremover. Vi bygget i første omgang opp Skipsmeglerforetaket Bergen Shipbrokers AS, hvorpå vi senere også etablerte en Oslo-avdeling. Foretaket ble etter noen års drift solgt til Clarksons Plc, og dannet grunnlaget for den senere etableringen av Clarksons sine kontorer i Norge / Oslo - nå idag Clarksons Platou. Paralelt med oppbyggingen av Bergen Shipbrokers, etablerte vi rederiet Atlas Chemical Tankers AS (senere også Centurion Shipping AS), som spesialiserte seg på kommersielt management og innleie (time-charter) av kjemikalietonnasje. Vi spredde våre aktiviteter til Europa, USA og Asia, og telte ved utgangen av perioden en flåte på vel 10 seilende skip. Paralelt bygde vi opp betydelige volumer av kjemikalier transporter under langsiktige fraktavtaler. Vår største bragd var konklusjonen av en 15 år lang timecharter omhandlende transport av PO (Propylene Oxide) med Dow Chemical Company. Vi var i denne perioden utelukkende investert i shipping- og maritim virksomhet.

Bilde: fra et av Wara & Jansens første besøk på Tersan-Shipyard, Tuzla Bay, Istanbul 2008. Vi står på broen til MT CESTENI (10.400dwt, Marineline, 2008 bygd, chem tanker), ett av de tre første skipene vi tok kontroll over.